房地产税：复杂经济的最复杂难题
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文 | 刘胜军
3 月 8 日全国人民代表大会常务委员会工作报告提出，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等……立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”
一时间，房地产税再次刷屏。
很多人一提到房地产税就头大，其实它比你能想象的更复杂。
1. 房地产税会在 2019 年完成吗？不会。鉴于房地产税的特殊重大影响和争议，该税将成为立法周期最长的税种之一。要克服诸多争论推出征求意见稿尚需不少时间，即使 2019 年能实现“一读”，后续的“二读”、“三读”的时间长短仍面临很大不确定性。以《证券法》修订为例，2015 年 4 月完成“一读”，至今仍未完成“三读”，其中 2015 年股灾影响是很大因素。考虑到房地产问题的复杂性，其立法进程将比《证券法》修订更为艰巨。总体的判断是，房价上涨快，则加快房地产税的立法；经济下行压力大，则会延缓房地产税的出台。全国政协委员、房天下董事长莫天全建议，“在目前经济下行压力较大，同时兼顾去杠杆、供给侧结构性改革的关键时候，仍需持续提振市场信心，所有对国民信心和经济发展可能产生负面影响的政策在这样一个关键节点都应暂缓出台。因此，建议税务部门谨慎把握开征房产税的时间节点，确保市场信心不受影响，在市场向好、信心充足的前提下进行房产税的征收，由点及面逐渐推行。”
2. 为什么房地产税一定要征？第一，从国际经验来看，房地产税是地方财政的重大甚至主要收入来源；第二，当前中国房地产市场正从“增量时代”向“存量时代”转型，这意味着土地出让金收入将减少，地方财政必须适应这一转变，从土地财政转向更为稳定的房地产税收入来源。
3.为什么说从增量时代到存量时代？2016 年全国居民人均住房建筑面积为 40.8㎡ ，其中城镇为 36.6㎡ 、农村 45.8㎡ 。从国际比较看，城镇居民人均住房建筑面积 36.6㎡ 处于中等水平。根据北京大学中国社会科学调查中心的一份报告，英国和法国分别为 35.4㎡ 和 35.2㎡ ，与我国的水平基本相当；日本和韩国分别为 19.6㎡ 和 19.8㎡ 。可见，中国的住房总量已经不少，面临的是结构性问题。因此，未来的重点不是继续盖房子，而是调结构。
4.房地产核心问题在于结构性问题：分配不均，空置率高，资源浪费严重。西南财经大学中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心 2017 年中国家庭金融调查显示：我城镇家庭住房拥有率为 90.2％ ，其中，城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1％ ，而城镇地区住房空置为 21.4％ ，城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。
耗费巨大社会资源建成的房子却长期闲置，这种令人痛心而又怪异的现象根源于两个问题：第一，房价长期单向上涨，“房炒不住”心理严重；第二，房屋闲置并不会受到惩罚。
5.仅就调控房地产市场而言，空置税更为有效：房地产市场调控的目标并不是打压房价，而是降低普通民众的居住成本，租房也是居住。法国是征收空置税力度最猛的，住房空置超过 1 年就需缴纳房价的 10% ，第二年要缴 12.5% ，第三年 15% 。结果，法国房价在过去十年里涨幅并不大。在内地炒房客冲击下，2018 年香港宣布将对空置一年及以上的一手住宅征收空置税，空置税为评估出的年租金的 200% 。虽然香港目前整体空置率不到 4% ，但空置的一手住宅几乎占到每年新增住宅的一半，五年增了 1.25 倍。开征空置税可以迫使空置房屋出租，增加租赁市场供应，缓解租房压力。香港特区行政长官林郑月娥表示，推出“空置税”新措施不是为了遏制房价，而是为了促使一手私人住宅尽早推向市场。2018 年中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。租房的人多了，买房的人就少了，从而间接缓解房价上涨压力。
6. 房地产税难点在哪里？2019《政府工作报告》指出“我们面对的是两难多难问题增多的复杂局面”，房地产税即为一例。税率太低，难以起到开辟稳定财政收入来源的效果；税率太高，又恐导致房地产泡沫破裂冲击经济金融稳定。上海和重庆房产税的实践足以证明这一两难选择。
7. 房地产税应该采取增量改革：经济学家樊纲认为，“新人新办法、老人老办法，是中国改革的重要经验。任何一个改革，旧制度再不好，旧制度都会有一些既得利益集团，你要让这些人接受，让大家普遍接受改革的话，有些既得利益，大概你得暂时保证它，打消很多反对的意见，这样才能使改革继续推进。房地产税应该”新人新办法、老人老办法”，双轨过渡，有一个过渡期，增量改革。那老房子，你交易的时候把它变成了新房子了，也要拿税了，一部分就变过去了，最晚不过 70 年吧，达到 70 年了，大家的产权到那时候开始再交税嘛。”
8. 房地产问题的要害不是房价高不高而是你离不离得开它：“大而不倒”的不仅有银行，还有房地产市场。根据海通证券姜超的测算，我国 1/3 的经济与房地产有关。2016 年 6.7% 的 GDP 增长中有 2.4 个百分点是由广义房地产行业拉动起来的，对 GDP 增长贡献率高达 36% 。每 1 单位广义房地产 GDP 可以拉动接近 0.2 单位的金融业 GDP ；房地产相关行业贷款占全部贷款比重达到 34% ，发行的信用债存量占非金融信用债总量的近 50% 。迄今为止，房地产仍是经济增长的栋梁：2015 年中国经济增长一度“休克”——用电量增速剧降至 0.5% ，其中一个重要原因是 2015 年房地产投资增速降至 1% 的历史性低位。随着 2015 年底推出“去库存”的供给侧改革，房价与房地产投资迅速回暖，经济随即回升。因此，房地产被赋予了“夜壶”的崇高荣誉。
9. 对房地税不能指望过高：我们必须认识到一个基本的事实：房价泡沫首先是一种金融现象。换言之，如果不从金融的根源上入手，指望靠房地产税抑制房价上涨，无疑是缘木求鱼。诺奖得主弗里德曼深刻指出：价格是一种货币现象。经济学家吴敬琏也说：“房价高的根本原因就是货币超发，最近十年来我国 M2 增长太快。”中国 M2 从 2008 年 47.5 万亿元，猛增至 2018 年 183 万亿，增加了 320% 。同期一线城市房价涨幅也在 300% 左右。
根据李迅雷的计算，房价涨幅与货币超发高度正相关。
10. 房地产税会加重民众负担吗？作为新增税种，房地产税会否加重民众负担？从数据上看，土地出让金和税收合计约占房价的 2/3 。任志强说，“原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，接近 70% 的房子是没有交土地出让金的房子”。从性质上看，土地出让金已经属于一种变相的税负。因此，如何避免房地产税、土地出让金导致“双重征税”是一个大大的难题。毕竟，增加民众收入、促进居民消费，是中国经济转型成败的关键所在。在“减税降费”的大时代背景下，这一问题必须科学拿捏。财政部副部长史耀斌表示：“会从中国的国情出发来合理设计，比如合并整合相关税种，以及合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等，使房地产税制度更加合理、更加公平。”近日，上海市已经下调相关房屋交易税费：个人出售房屋增值税附加由 11% 下调为 6% ，增值税及附加一共约为总房价的 5.3%（下调前为 5.6% ），以缴税时间为准；个人非居住用房网签合同日期在 2019 年 1 月 1 日之后的，印花税减半由万分之 5，调整为万分之 2.5 。下调时间自 2019 年 3 月 7 日起。
刘胜军
坚持讲真话的经济学家
国是金融改革研究院院长
2014 年参加总理经济座谈会
70 后经济学家代表人物之一
著有《下一个十年》
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